Alienação Fiduciária: CNJ limita contratos sem escritura pública

Publicado em 03/09/2024

Por ​Alexandre Fuchs das Neves

A constituição de garantia de alienação fiduciária de imóveis, ressalvados casos do SFI e afins, passa por Escritura Pública, de acordo com recente provimento do CNJ – Conselho Nacional de Justiça.

A Lei 9.514/97 que trata, dentre outros, da alienação fiduciária em garantia, permite, no seu art. 38, que os contratos particulares que previssem tal garantia tivessem, para todos os fins, força de escritura pública, senão vejamos: 

Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Inobstante, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) entendeu que, pelo seu Provimento nª 172 de 05/06/2024, somente entidades autorizadas a funcionar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário, e afins, tem esta prerrogativa, senão vejamos: 

Art. 440-AO. A permissão de que trata o art. 38 da 9.514/1997 para a formalização, por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e de atos conexos, é restrita a entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI (art. 2º da Lei n. 9.514/1997), incluindo as cooperativas de crédito. 

Parágrafo único. O disposto neste artigo não exclui outras exceções legais à exigência de escritura pública previstas no art. 108 do Código Civil, como os atos envolvendo: 

I - administradoras de Consórcio de Imóveis (art. 45 da Lei n. 11.795, de 8 de outubro de 2008); 

II - entidades integrantes do Sistema Financeira de Habitação (art. 61, § 5º, da Lei n. 4.380, de 21 de agosto de 1964.” 

Então, para o nosso ecossistema restam as operações bancarizadas, feitas com IF´s autorizadas pelo BACEN (SCD por exemplo), via Cédula de Crédito Bancário (CCB), no uso do já conhecido BaaS, dando enorme vantagem competitiva para este setor. 

Demais contratos como de fundo de investimentos, Empresas Simples de Crédito (ESC´s)  e securitização ou, ainda, títulos como a nota comercial, lamentavelmente, necessitarão da lavratura de uma escritura pública, lamentavelmente ensejando custos e prazos maiores na operação.

Alexandre Fuchs das Neves é advogado e consultor jurídico do SINFAC-SP – Sindicato das Sociedades de Fomento Mercantil Factoring do Estado de São Paulo e da ABRAFESC.