ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL EM GARANTIA DE CONTRATO DE FOMENTO É MANTIDA PELO TJ-SP

Registrado em 21 de junho de 2018, o julgamento comentado manteve a validade da alienação fiduciária em garantia de imóvel, dado em contrato de fomento mercantil, negando a suspensão de leilão extrajudicial. 

Vejamos a ementa: 

Apelação - Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual e inexistência de débito, cumulada com pedido de tutela de urgência – Improcedência - Contrato de fomento mercantil, com garantia de alienação fiduciária de bem imóvel – Preliminar de cerceamento de defesa, face o julgamento antecipado da lide, sem a produção de prova pericial – Inocorrência – Preliminar afastada - Alienação fiduciária prestada em garantia do contrato de fomento mercantil – Alegação de nulidade do contrato – Descabimento - Validade, em princípio, deste contrato, por estar de conformidade com o art. 1.365, § único, do Código Civil e art. 26, § 8º, da Lei 9.514/97 – Hipótese em que a existência de vício ou recusa de pagamento dos títulos negociados implica ao faturizado, bem como para os garantidores, a responsabilidade pelo crédito cedido - Ausência de prova para evidenciar que o imóvel dado em garantia é utilizado como residência da apelante – Hipótese de bem de família não configurada - Abusividade dos cálculos – Falta de demonstração a esse respeito – Litigância de má-fé das autoras não evidenciada – Sentença mantida - Recurso improvido.  (TJSP; Apelação 1004631-83.2016.8.26.0462; Relator (a): Thiago de Siqueira; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Privado; Foro de Poá - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/06/2018; Data de Registro: 21/06/2018)

E o juiz de primeiro grau já havia manifestado o entendimento sobre o tema, favorável à manutenção da alienação fiduciária em garantia do contrato de fomento mercantil, alegando ser “plenamente possível e legal a alienação em garantia de imóvel por intermédio de contrato acessório ao contrato de fomento.”

E foi além, mantendo a validade inclusive em caso de cessão pro solvendo: “Nessa espécie de contrato, em regra a responsabilidade do cedente é pela existência do crédito, na denominada cessão pro soluto, havendo possibilidade de cessão pro solvendo, na qual o cedente responsabiliza-se, também, pela solvência do crédito cedido.”

O acórdão refere, expressamente, à plena aplicação da alienação fiduciária no contrato de fomento mercantil:

Não se verifica qualquer irregularidade no negócio jurídico entabulado, uma vez que as apelantes ofertaram imóvel, mediante alienação fiduciária, como garantia do pagamento da dívida contraída, vale dizer, houve garantia real espontaneamente oferecida.

....

Não há de se falar, desse modo, em nulidade do Contrato de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel e outras Avenças.

Muito bem, correto o juiz de primeiro grau, para quem “a jurisprudência vem admitindo a constituição de garantia em contrato de 'factoring' com fundamento na autonomia da vontade e na liberdade contratual”.

Devemos sempre lembrar ao julgador, em casos similares, que ambos, cedente e cessionário, agem em plena autonomia da vontade, sempre lembrando que ninguém é obrigado a contratar com determinada empresa de fomento, e tampouco ofertar garantias.

A íntegra do julgado está disponível no site do SINFAC-SP, mediante login e senha.

Alexandre Fuchs das Neves é advogado e consultor jurídico do SINFAC-SP – Sindicato das Sociedades de Fomento Mercantil Factoring do Estado de São Paulo.