FALTA DE REGISTRO DA HIPOTECA NÃO INVALIDA GARANTIA PRESTADA

A 3º Turma do Superior Tribunal de Justiça fincou o entendimento de que a hipoteca realizada para garantia de contrato – no caso, contrato de compra e venda de bovinos –, mesmo que não seja levada ao registral (Registro de Imóveis), permanece válida entre as partes.

Com correta aplicação do instituto, para o julgado “a hipoteca se constitui por meio de contrato (convencional), pela lei (legal) ou por sentença (judicial) e desde então vale entre as partes como crédito pessoal. Sua inscrição no cartório de registro de imóveis atribui a tal garantia a eficácia de direito real oponível erga omnes”.

Noutras e claras palavras: a hipoteca não registrada não vale contra terceiros adquirentes que, sem saber da necessária publicidade, efeito lógico e esperado do registro, é considerado de boa-fé, sendo perfeita, acabada e sem possibilidade de desfazimento da venda, nas condições referidas.

Mas, repita-se, vale entre as partes, caso o bem não tenha sido alienado, obrigando na sua execução compulsória. 

Exatamente por isso que na palestra sobre as Garantias nas Operações, sempre salientamos sobre a necessária due diligence nas garantias ofertas e a sua boa formação – sem o registro de uma hipoteca, corremos um enorme risco de fraude.

Seguindo, o julgado ainda dirime a dívida arguira pelos devedores, posto que o imóvel, no caso concreto, era de cunho residencial, sendo alegado pelos próprios devedores a impenhorabilidade com base neste nuance.

Diante da peculiaridade do caso em concreto, entendeu o Judiciário que a dívida foi constituída em benefício da unidade familiar e, então, afastou a impenhorabilidade considerando que “nos termos do art. 3º, V, da Lei nº 8.009/90, ao imóvel dado em garantia hipotecária não se aplica a impenhorabilidade do bem de família na hipótese de dívida constituída em favor da entidade familiar”.

Mas prestem a atenção: o julgado acima comentado é sobre uma caso concreto, não sendo elemento de convencimento para a realização de operações com garantias na natureza ora referida, tampouco com as falhas apontadas (ausência de registro). 

Serve para mostrar ao leitor, que eventualmente esteja em situação análoga, que existem decisões que podem auxiliar na sua defesa.

Ver por todos em www.stj.jus.br no Resp. 1.455.554 – RN.

Alexandre Fuchs das Neves é advogado e consultor jurídico do SINFAC-SP – Sindicato das Sociedades de Fomento Mercantil Factoring do Estado de São Paulo.