MÁ-FÉ DO ADQUIRENTE DE BEM DE DEVEDOR DEVE SER PROVADA

Afastando a ideia de que o comprador de determinado bem, em especial imóvel, sempre age de má-fé, no presente artigo demonstraremos o contrário – que a dita má-fé deve ser provada, ou seja, não é pelo fato de o adquirente comprar um imóvel de determinado devedor é que estaremos diante de uma fraude.

Isso porque o novo CPC, repetindo a regra do Código anterior, permite que o credor, quando do ajuizamento de demanda executiva, uma vez despachada pelo juiz, e antes mesmo da citação, proceda a averbação (notícia) da existência da demanda na matricula de bens imóveis do devedor, por exemplo, alertado aos eventuais compradores: existe uma demanda e qualquer negociação com este imóvel poderá ser considerada fraude!

Avançando, a  Súmula 375 - STJ consolidou entendimento de que ‘o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente’.

E, recentemente, o TJ/SP assim julgou demanda análoga:

APELAÇÃO – EMBARGOS DE TERCEIROS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. Argumentos da apelante que não convencem – Má-fé não se presume – Ausência de comprovação da ciência dos adquirentes acerca da execução movida pela sociedade empresária apelante – Inexistência de prévio registro da penhora – Fraude a execução não configurada – Súmula do C. Superior Tribunal de Justiça, verbete 375 – Precedentes, inclusive desta C. Câmara. RECURSO DESPROVIDO. (Relator(a): Sergio Gomes; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 37ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 25/10/2016; Data de registro: 04/11/2016 – Apelação 1005413-25.2015.8.26.0010)

Interessante no referido julgado é a posição do Des. Sérgio Gomes:

Note-se que, como bem salientado na sentença “a falta de cautela por parte dos adquirentes ao não providenciarem as certidões negativas de distribuição não pode ser interpretada como sinônimo de má-fé, eis que não indica conluio entre as partes, o qual, por sua vez, deve ser necessariamente comprovado nos autos, não podendo ser presumido”.

De forma bastante simplista, para que a compra do bem imóvel possa ser considerada fraude, deve ser provado o conluio entre as partes, e não a simples dispensa de certidões negativas de distribuição.

Aliás, esta é a regra do novo CPC, senão vejamos (grifo nosso):

Art. 792.  A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:

I - quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;

II - quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828.

Vale o alerta: quando do ajuizamento da demanda, use sempre a prerrogativa legal de fazer averbação premonitória e, se convertida em penhora, faça o devido registro, para evitar futuras e desagradáveis surpresas.

Alexandre Fuchs das Neves é advogado e consultor jurídico do SINFAC-SP – Sindicato das Sociedades de Fomento Mercantil Factoring do Estado de São Paulo.